【宅建士兼FPが解説】豊洲、有明だけじゃない！江東区×”穴場”エリアで不動産投資がねらい目な理由とは？
「江東区」と聞いて、多くの人がまず思い浮かべるのは「豊洲」ではないでしょうか。
2018年に築地市場から移転した豊洲市場や、大規模な再開発によって生まれた近代的な街並みなど、豊洲は江東区の中で特に注目を集めるエリアです。
最近では、2025年1月22日、豊洲の人気スポット「チームラボプラネッツ TOKYO DMM」が大規模拡張をオープンしたのも注目を浴びましたね！
しかし、「不動産投資」においては、臨海部エリアの開発に伴い、豊洲や有明周辺の不動産価値は上昇傾向にあり、江東区のマンション投資に興味はあるけれど、手が届かない…という方もいらっしゃるのではないでしょうか？
そんな方に、今回は江東区の不動産投資において”穴場”となるエリアについてご紹介します。
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目次
江東区不動産市場の特徴
📢江東区は東京都の東部に位置し、隅田川や荒川、東京湾に囲まれた水辺の多い地域です。
都心へのアクセスが良好で、多くの路線が乗り入れています。
💡主要駅から都心部へのアクセス
✅木場駅から日本橋駅まで約6分
✅東陽町駅から大手町駅まで約10分
✅豊洲駅から銀座駅まで約13分
この優れた立地条件が、江東区の不動産価値を支える大きな要因となっています。
👇詳しく見ていきましょう👇
過去5年間(2019年〜2024年)の上昇率
✅住宅地：年ごとの上昇率
国土交通省地価公示では、江東区の住宅地：平均価格が以下のような推移となっています。
令和2年から令和3年: -0.48%（下落）
令和3年から令和4年: 2.26%
令和4年から令和5年: 4.25%
令和5年から令和6年: 5.72%
✅5年間の総上昇率
令和2年から令和6年までの5年間で、江東区の住宅地の平均価格は12.16%上昇しました。
また、上記数値からもわかる通り、特に直近の2年間で平均価格は大きく上昇しています。
令和3年以降、毎年上昇率が増加しており、江東区の不動産市場の活況を反映しています。
マンション価格の動向
2024年の江東区におけるマンションの平均売却額は6,478万円、平均専有面積は62㎡、平均築年数は20年となっています。
例えば、40㎡未満のマンションンの取引価格では、直近2年間で価格上昇率は約11.92%で、東京都全体の約11.65%と比較してもほぼ同等の水準を維持しています。
※データ引用：国土交通省：不動産情報ライブラリ(2022年第1四半期～2024年第3四半期)
人口増加傾向
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、江東区の人口は2045年まで増加し続けると予想されています。
2015年: 498,109人
2025年: 547,075人 (2015年比+9.8%)
2045年: 581,259人 (2015年比+16.7%)
この人口増加傾向は、不動産需要の持続的な成長を示唆しています。
しかし、江東区の不動産価格上昇は豊洲や有明エリアに牽引されており、これらの地域は多くの投資家にとって手の届きにくい価格帯となってきています。
しかし、江東区には依然として魅力的な投資機会が潜む“穴場”エリアが存在します。
👇一緒にみていきましょう👇
注目すべき”穴場”エリア
清澄白河駅周辺
清澄白河駅周辺は、江戸の下町情緒と現代アート・カフェ文化が融合したエリアです。
ブルーボトルコーポーヒーの日本1号店が象徴するように、コーヒーショップ数が駅周辺1km圏内に50店以上（2024年現在）あります。また、東京都現代美術館の斬新な展示や古い倉庫をリノベーションしたギャラリーが軒を連ね、若手作家の個展から国際的アーティストの展示まで楽しめる創造性あふれるエリアです。
また、東京メトロ半蔵門線と都営大江戸線の2路線が乗り入れる駅で、都心へのアクセスが抜群です。東京駅まで約13分、新宿駅まで約30分と、通勤・通学に最適な立地となっています。
清澄白河駅と東京都現代美術館
※コーヒーの写真はイメージです。
亀戸駅周辺
昔ながらのお店が立ち並ぶ「亀戸中央通り商店街」や駅直結の「アトレ亀戸」など下町情緒と利便性が融合するエリアです。
再開発が進むアトレ亀戸では、老舗和菓子店がAR技術で江戸の街並みを再現し、伝統と革新が融合した新たな買い物体験が生まれています。
また、JR総武線と東武亀戸線の2路線が乗り入れ、秋葉原駅まで4駅、東京駅まで乗り換えて約20分など、都心部へのアクセスが抜群です。
亀戸駅とアトレ亀戸
住吉駅周辺
住吉駅周辺は、都心へのアクセスの良さと豊かな自然環境、下町の風情が調和した魅力的なエリアです。
住吉駅は、半蔵門線と都営新宿線の乗換駅なので、半蔵門線を利用すれば、渋谷や表参道といった東京の主要商業地区へ直通でアクセスでき、都営新宿線を利用すると、新宿へアクセスできるなど、利便性の高さが魅力です。
駅周辺には、猿江恩賜公園という広大な緑地空間が広がっており、都会の喧騒から一時的に逃れられる憩いの場所となっています。
住吉駅と猿江恩賜公園
南砂町駅周辺
下町情緒と都市的な利便性が融合した独特の魅力を持つエリア。駅前は再開発が進み、新しい街並みと伝統的な商店街が共存しています。東京メトロ東西線の南砂町駅は、日本橋、大手町、飯田橋へ乗り換えなしでアクセスできる抜群の立地です。さらに、JR・私鉄・地下鉄の18路線に接続するため、都内各所へスムーズに移動可能です。
トピレックプラザ、南砂町ショッピングセンターSUNAMOなど、大型商業施設が充実。日常的な買い物から、ショッピングまで快適に楽しめます。
南砂町駅と緑道公園、街並み
東陽町・木場駅周辺
大型商業施設と地元密着の商店街が共存する、バランスの取れたエリアです。
大手町まで10分、銀座まで20分という抜群のアクセスが最大の魅力で、東京メトロ東西線を利用すれば、都心部へスムーズに移動できます。木場駅は快速や通勤快速も停車し、5路線への乗り換えが可能な大手町駅まで10分以内で到着できます。
また、駅周辺の木場公園は、テニスコート、ドッグラン、バーベキュー広場などの多様な施設と豊かな自然環境が魅力です。
東陽町・木場駅、木場公園
東京メトロ延伸プロジェクトが始動！
有楽町線延伸（豊洲～住吉間）
✅プロジェクト概要
開業予定: 2030年代半ば
新駅: 3駅（枝川駅、東陽町駅、千石駅）※新駅の名称は仮称。
✅期待される効果
💡所要時間の短縮：豊洲駅～住吉駅間が現在の約20分から約9分に短縮。
💡混雑緩和：東西線の木場～門前仲町間のピーク時1時間の混雑率を約20%低減。
💡アクセス利便性の向上：東京東部・北部及び千葉方面と臨海副都心とのアクセス改善。豊洲市場、東京スカイツリーなどの観光拠点へのアクセス向上。
💡地域開発の促進：新駅周辺の開発が期待される。
南北線延伸（白金高輪～品川間）
✅プロジェクト概要
開業予定: 2030年代半ば
新駅: 品川駅（地下鉄）※新駅の名称は仮称。
✅期待される効果
💡所要時間の短縮：品川駅～六本木一丁目駅間: 現在の約19分（乗換2回）から約9分（直通）に短縮。
💡混雑緩和：新橋駅構内および東京メトロ銀座線の混雑緩和。
💡アクセス利便性の向上：品川駅と六本木・赤坂エリアの直結。JR各線、京浜急行本線などへの乗り換え改善。
💡地域開発の促進：品川駅周辺の再開発との相乗効果。
“穴場”エリアの魅力的な投資物件
清澄白河駅周辺
例：【ブライズ清澄白河DUE】
✅マンション取引価格上昇率：約 3.56%↗️
✅賃料利回り：4.1%
竣工時：ブライズ清澄白河DUE
データ引用：国土交通省：不動産情報ライブラリ(2022年第1四半期～2024年第3四半期)
※地価上昇率は、2022年からの40㎡未満の最寄駅「清澄白河」の2024年第3四半期までの上昇率平均
亀戸駅周辺
例：【ベルグレードKAMEIDO】
✅マンション取引価格上昇率：約 4.39%↗️
✅賃料利回り：3.94％
竣工時：ベルグレードKAMEIDO
データ引用：国土交通省：不動産情報ライブラリ(2022年第1四半期～2024年第3四半期)
※地価上昇率は、2022年からの40㎡未満の最寄駅「亀戸」の2024年第3四半期までの上昇率平均
住吉駅周辺
例：【ブライズ住吉DUE】
✅マンション取引価格上昇率：約 5.70%↗️
✅賃料利回り：3.96%
竣工時：ブライズ住吉DUE
データ引用：国土交通省：不動産情報ライブラリ(2022年第1四半期～2024年第3四半期)
※地価上昇率は、2022年からの40㎡未満の最寄駅「住吉」の2024年第3四半期までの上昇率平均
南砂町駅周辺
例：【ブライズ南砂】
✅マンション取引価格上昇率：約 9.13%↗️
✅賃料利回り：3.96％
竣工時：ブライズ南砂
データ引用：国土交通省：不動産情報ライブラリ(2022年第1四半期～2024年第3四半期)
※地価上昇率は、2022年からの40㎡未満の最寄駅「南砂町」の2024年第3四半期までの上昇率平均
東陽町・木場駅周辺
例：【ブライズ東陽町】新築✨絶賛販売中👇
✅マンション取引価格上昇率：約 9.01%↗️
✅賃料利回り：3.44％
当社売主で販売中✨：ブライズ東陽町
データ引用：国土交通省：不動産情報ライブラリ(2022年第1四半期～2024年第3四半期)
※地価上昇率は、2022年からの40㎡未満の最寄駅「東陽町」「木場」の2024年第3四半期までの上昇率平均
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まとめ
江東区は、豊洲の大規模再開発に注目が集まりがちですが、実は他のエリアにも多くの魅力と投資機会が存在します。
特に、有楽町線延伸（豊洲・住吉間）及び南北線延伸（品川・白金高輪間）は、不動産市場や観光・ビジネス需要にもポジティブな影響を与える可能性のあるプロジェクトとなっています。これら延伸計画によって生じる変化は2030年代以降ですが、その影響を見越して、今のうちに”穴場エリア”の不動産投資や住宅購入、賃貸物件への入居などを検討してみるのはいかがでしょうか？
