不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングは、事業者がインターネットを通じて投資家から集めた資金を使って、実物の不動産に投資を行います。
不動産投資で得られた利益を、事業者は投資家に配ります。
事業者と投資家が一緒に１つの不動産プロジェクトを行う、というイメージです。
「投資型クラウドファンディング」とも呼ばれます。

不動産クラファンって何？

「不動産投資って、たくさんお金がないとできないんでしょ？」 そんな風に思っていませんか？ 実は、最近注目を集めている「不動産クラウドファンディング」なら、 たったの１万円から不動産投資を始められるんです。

ソーシャルレンディングとは？

ソーシャルレンディングは、事業者がインターネットを通じて投資家から集めた資金を、必要としている企業に貸出します。
投資家は、融資で得られた利息を受け取ります。
事業者が、資金を必要とする企業と投資家を仲介している、というイメージです。
「融資型クラウドファンディング」とも呼ばれます。

不動産クラファン」と「ソーシャルレンディング」の違いとは？

不動産クラウドファンディングでは、投資家のお金は不動産の購入に充てられるのに対し、ソーシャルレンディングは貸付に充てられます。
貸付した資金で借り手企業が不動産を購入するファンドもあるため、不動産クラウドファンディングと混同されがちです。しかし、借り手企業が資金をどう使うかはファンドによって異なり、不動産購入だけではありません。

また、不動産クラファンは事業者が共同出資することが多く、投資家と一緒にリスクを負っていると考えることができますが、ソーシャルレンディングは一般的に共同出資を行いません。

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見分け方は？

「不動産クラファン」サイトか「ソーシャルレンディング」サイトかわからない場合、そのサイトの一番下を見てみましょう。
サイトの運営会社の情報が載っているところを確認し、「不動産特定共同事業」と書いてあるのを見つけたら、それは不動産クラウドファンディングです。
書いていない場合は、ソーシャルレンディングである可能性が高いです。

あなたの投資スタイルに合った投資を見つけよう

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは、少額から投資できるなど魅力があり、投資の選択肢を広げる上で非常に魅力的なツールです。
しかし、実際に投資する際にはそれぞれ仕組みの違いを理解し、事前調査することがかかせません。このサイトを参考に投資先の理解をして、ご自身の投資スタイルに合った投資を見つけてみてください。

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不動産クラウドファンディングサービスの「ASSECLI」(アセクリ)
2020年1月に１号ファンドが募集開始されてから、約５年間で38件のファンドが運用されています。
（2024年12月現在）
運営会社の株式会社エボルゾーンはどんな会社なのでしょうか？
また「ASSECLI」(アセクリ)の始め方を紹介！

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不動産クラウドファンディング「ASSECLI」とは？

ASSECLI（アセクリ）は、少額から不動産に投資できる不動産クラウドファンディングサービスの１つです。
従来の不動産投資は高額な初期投資が必要でしたが、不動産クラウドファンディングであれば少額の資金でも不動産に投資できます。
具体的には、ASSECLIの場合１万円から投資が可能で、複数の不動産プロジェクトに分散投資することも可能です。投資家には、各プロジェクトの詳細情報（物件の種類や収益見込み、運営チームの実績など）が提供され、投資判断を行うための透明性が確保されています。

また、あまり聞きなじみがないかもしれませんが、不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法をはじめ、
金融商品取引法や宅地建物取引業法に基づいて運営されているため、法的なバックグラウンドが整備されているという安心感をもって投資が行えます。
さらに、ファンドごとに運営者が収益分配のスキームや予定利回りを明示しており、投資家が投資後に不安を感じることが少ないように工夫されています。

不動産クラファンって何？

「不動産投資って、たくさんお金がないとできないんでしょ？」 そんな風に思っていませんか？ 実は、最近注目を集めている「不動産クラウドファンディング」なら、 たったの１万円から不動産投資を始められるんです。

ASSECLIの特徴

• ASSECLIのメリット
  安定した運用：運用実績と劣後割合が不動産クラウドファンディング業界の平均と同程度あるため、安心感がある。
  少額で投資可能：数万円からの投資が可能なので、資産形成の第一歩として取り組みやすい。
  分散投資のチャンス：複数の不動産プロジェクトに投資できるため、リスク分散ができる。
  高い透明性：投資先のプロジェクトに関する情報が詳細に提供され、リスクやリターンが明確化されている。
  　
• ASSECLIのデメリット
  元本保証がない：クラウドファンディングにおける投資は元本保証がないため、投資したお金を失うリスクも存在します。
  流動性が低い：不動産クラウドファンディングの投資は中長期的な投資であるため、途中で売却したり換金したりするのは難しい場合があります。
  市場リスク：不動産市場が変動するため、収益が予想通りに得られない可能性もあります。
  募集頻度が低い：募集頻度があまり高くないため、投資をしたいときに募集中のファンドがないかもしれません。

ASSECLIをはじめてみよう！

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1. 口座開設
   ASSECLIのウェブサイトから、まずは無料で会員登録（口座開設）をします。
   必要な情報を入力し、本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）を提出します。この手続きが完了すると、投資家としての登録が完了します。
   
   
2. 投資先プロジェクトの選定
   募集中のファンドの詳細（物件の種類、収益性、運営者の実績など）を確認して、自分のリスク許容度や投資スタイルと照らし合わせて投資するかどうか決定します。
   投資する場合は、契約書面を確認し、申し込み口数を入力して投資申込をします。
   
   
3. 投資資金の入金
   投資申込後、契約が成立した場合は出資金を入金（銀行振込）します。手数料は投資家の負担です。
   実際の運用が始まります。投資家は定期的に運用状況を確認することができ、収益の分配も確認できます。
   
   
4. 分配金の受け取り
   投資後は、運用終了と、分配金と出資金が戻ってくるのを待つだけです。
   配当スケジュール、分配金と出資金の支払スケジュールは申し込んだファンドの詳細を確認しましょう。

まとめ

ASSECLIは、少額から始められる不動産クラウドファンディングプラットフォームで、初心者でも手軽に不動産投資を始めることができます。
不動産クラウドファンディングは、法律により透明性の高い情報提供を求められておりデューデリジェンスがしやすいことと、高い利回りを狙えるチャンスが魅力です。しかし元本保証がない点や流動性の低さには注意が必要です。
またASSECLIは、募集頻度があまり高くないため、投資をしたいときに募集中のファンドがないかもしれません。
興味のある方はまずは会員登録をしておいて、いつでも投資申込ができる状態にしておきましょう。

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不動産クラウドファンディングのサイトで、「貯金感覚」「第３のお金の置き場所」というキャッチコピーを見かけますが、その通りだと思います。普通の貯金はもちろん、結婚関連の費用や、お子さんの学資、家や自動車の頭金などなど、ただ貯金しておくのはもったいない、安定した投資を行いたいという方におすすめだと思いました。
筆者は引き続き不動産クラファンに投資していきます。

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利回りとは？

利回りとは、投資した金額に対して得られる収益の割合のことです。
例えば、ファンドに10万円投資して、分配金が5千円得られたとき、利回りは 5千／10万 ＝ 5％ となります。
一般的に、不動産クラファンは銀行預金利息（約0.1～0.3％）よりも高い利回りが期待できる点が魅力の一つです。

利回りはどれくらい？

不動産クラウドファンディングの利回りは、ファンドによって異なりますが、一般的には年5～8％が多いと言われています。
最近では、15～20％の高利回りのファンドも募集されています。

儲からないと言われる理由は？

きちんと利回りが見込めるにも関わらず、不動産クラウドファンディングが儲からないのでは？と言われるのには、
以下のような理由があります。

融資によるレバレッジ効果を得られない

現物不動産投資においては、銀行からお金を借りて大きな物件を購入し、少ない自己資金で大きな利益を狙う、
いわゆるレバレッジをかけることができます。
一方、不動産クラウドファンディングでは基本的に銀行からの融資は受けられず、
生活に支障のない自己資金の範囲内でしか投資ができないため、レバレッジの効果は得られません。
ただし、融資を利用するとその分リスクも高まるため、不動産クラウドファンディングはリスクを抑えて、
安定した収入が得られる仕組みともいえます。

想定利回りを上回ることがあまりない

株式投資は、株を希望する株価になるまで持ち続け、好きなタイミングで売却することができます。
株価が上昇すれば、取得時の数倍の価格で売却できる可能性もあります。
一方、不動産クラウドファンディングでは、初めから利回りと運用期間が決まっており、
想定以上の利益は得られにくい仕組みとなっています。
ただし、株式は株価が下がる可能性も十分にあるためハイリスクハイリターンの投資であるとされ、
それと比較すると、不動産クラウドファンディングは利益が下振れる可能性も低いため、ローリスクローリターンな投資であるといえます。

また、株式も不動産クラウドファンディングも元本の保証はありませんが、
不動産クラウドファンディングは、元本および利益の安全性を高める優先劣後構造が採用されている場合が多く、
より安定した投資方法であるといえます。

初心者でもわかる！優先劣後構造って何？

不動産クラファンにおいて、よく耳にする「優先劣後構造」 これは投資家と事業者の間で、利益の配分や損失の負担に関するルールを定めた仕組みのことです。 優先出資者と劣後出資者 優先劣後構造には、「優先出資者」と「劣後出資者」という2つの立場があり、それぞれの立場によって、利益配分や損失負担の優先順位が異なります。

安定志向の方におすすめ！

不動産クラウドファンディングは、レバレッジ効果や利益が上振れるといった要素がないため、儲からないという誤解を受けることがあります。
しかし、リスクを抑え、安定した収益を得たい投資家にとっては魅力的な選択肢です。
不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットを理解し、ご自身の投資目標に合った投資方法を選択しましょう。

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匿名組合 任意組合の大きな違い

不動産の所有権を誰が持っているか、が違う

匿名組合と任意組合は、複数の人が共同で事業を行うための契約形態の一つです。
どちらも、複数の投資家がお金を出して、不動産の運用に使うという点では共通しています。
しかし、根本的な違いとして「不動産などの組合の財産の所有権は誰にあるのか」という点が挙げられます。

匿名組合の場合、組合は投資家からの出資により集めた資金で不動産を取得しますが、取得した不動産の所有権は事業者にあります。組合員である投資家は、所有権ではなく、不動産から得られた利益の分配を受ける権利や、元本の返還を受ける権利を得ることになります。
これに対し、任意組合の場合、取得した不動産は組合員の共有になるため、出資持分割合に応じて各組合員に持分が帰属することになります。

匿名組合 任意組合の様々な違い

匿名組合と任意組合では、不動産などの組合財産の所有形態が異なるため、以下のような様々な違いが生じます。

① 投資家の責任の限度

匿名組合では、不動産の所有権が事業者にあるため、所有者が負うべき責任は事業者が負うことになります。投資家は出資金額を限度とした有限責任を負うに留まります。したがって、事業により多額の損失が生じたとしても、投資家は自分が出資した金額を超えた損失を負担することはありません。

これに対し、任意組合では、不動産の所有権が投資家全員に帰属するため、所有者責任はすべての投資家が負うことになります。この責任は、事業により生じた損失額すべてを負担する無限責任です。したがって、損失額が多額な場合には、出資額を上回る損失を追加負担しなければならないリスクを負っているといえます。

② 損益の分配方法

不動産クラファンにける匿名組合では、優先劣後構造を採用しており、まず優先出資者である投資家に対して利益分配を行い、残った利益を劣後出資者である事業者に分配するケースが多いです。

これに対し、任意組合の場合は、優先劣後という概念がなく、事業者を含む組合員全員が対等な所有者となります。事業損益は、出資持分割合に応じて組合員全員に帰属することになります。

初心者でもわかる！優先劣後構造って何？

不動産クラファンにおいて、よく耳にする「優先劣後構造」 これは投資家と事業者の間で、利益の配分や損失の負担に関するルールを定めた仕組みのことです。 優先出資者と劣後出資者 優先劣後構造には、「優先出資者」と「劣後出資者」という2つの立場があり、それぞれの立場によって、利益配分や損失負担の優先順位が異なります。

③ 所得の税務処理

匿名組合では、受領した利益は雑所得として総合課税の対象として申告することになります。なお、分配する利益は源泉徴収の対象となるため、事業者は源泉徴収後の利益を組合員に支払います。

これに対し、任意組合の場合は、各出資者が不動産の共有持分を有するため、不動産から得られた事業利益も直接的に出資者に帰属することから、その損益は不動産所得または譲渡所得として税務処理することになります。

④ 相続時の節税効果

匿名組合では、相続時には出資した元本が税務上の評価額として計上されます。当然、相続税の節税効果は見込めません。

これに対し、任意組合の場合には、現物不動産を相続する場合と同様に、評価額が時価より低くなることによる相続税の節税効果が見込めます。
任意組合は主に、この相続対策を運用の目的としているため、匿名組合に比べて運用期間が長いものが多くなっています。
※税務の詳細に関しては、顧問税理士又は管轄の税務署にご確認ください。

どちらを選ぶべきか？

不動産クラウドファンディングの匿名組合と任意組合は、似ているようで、それぞれ異なる特徴を持っています。
どちらの契約形態を選ぶべきかは、投資家の投資目的やリスク許容度によって異なります。
短期間で手軽に不動産投資を始めたい方は、匿名組合がおすすめです。
相続時の節税を兼ねて、長期的な運用をしたい方は、任意組合がおすすめです。

匿名組合と任意組合、どちらの形態で募集しているのかは、契約書に必ず記載があります。
どちらを選ぶか慎重に検討し、自分に合った投資方法を選びましょう。

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優先出資者と劣後出資者

優先劣後構造には、「優先出資者」と「劣後出資者」という2つの立場があり、それぞれの立場によって、利益配分や損失負担の優先順位が異なります。

優先出資者とは・・・投資家

不動産クラファンにおいて、優先出資者とは投資家のこと。
優先出資者は、劣後出資者より先に利益と元本を受け取ることができます。

劣後出資者とは・・・運営会社

不動産クラファンにおいて、劣後出資者とはファンドの運営している会社のこと。
劣後出資者は、利益と元本を受け取るのは優先出資者の後になります。

つまり、優先劣後構造を採用しているファンドでは、運営会社もプロジェクトに必要な資金を一部出資していることになります。
運営会社がいくら劣後出資しているかは、必ず契約書に記載があるので、出資をする際は確認してみましょう。

なぜ劣後出資者が必要なの？

事業者が劣後出資者となり、リスクを負うことで、投資家はより安心して投資することができます。
投資家の利益と元本の安全性が高められるのはもちろん、プロジェクトが成功すればそのぶん運営会社も利益を得ることになるので、
運営会社が責任感を持ってプロジェクトを遂行している、という信頼感を持って出資ができます。

しくみをわかりやすく！

例えば、マンションを購入して賃貸収入を得ながら、1年後に売却するプロジェクトを考えます。
運営会社は、マンションの購入費用3,000万円のうち、70％（2,100万円）を利回り5％で投資家から募集します。
残りの30％（900万円）は、劣後出資として運営会社自身が出資します。

①1年間マンションを運用し、賃貸収入が150万得られたとき

まず優先出資者である投資家へ、105万円（2,100万円✖5％）の利益が配当されます。
そして劣後出資者（運営会社）へ、残った利益45万円が配当されます。

もし、マンションが一時的に空室になり、賃貸収入が130万円になってしまっても・・・
投資家へは優先的に105万円が配当され、運営会社の利益が25万円になります。

　※優先出資者への配当金は、出資口数に応じて、全優先出資者で按分されます。
　※配当は、別途源泉所得税が差し引かれます。

② マンションが2,500万円でしか売却できず、500万円の元本毀損となったとき

元本も優先出資者から先に償還されます。
まず、優先出資者へ2,100万円が償還され、その後、残った400万円が劣後出資者に償還されます。
つまり、マンションの価格が下がってしまっても、劣後出資額の900万円までの低下であれば、投資家の元本は守られます。

まとめ

本コラムでは、不動産クラウドファンディングにおける優先劣後構造について解説しました。
優先劣後構造とは、プロジェクトが元本割れしたり、想定よりも利益が少なくなってしまった際、運営会社の出資分から先に負担させる仕組みです。
投資は、「元本が絶対全額戻ってきますよ」といういわゆる元本保証が認められていません。
リスクを抑えたい方は、優先劣後構造を採用した案件に投資を行うのも一つの考え方です。
またファンドを選ぶ際には、劣後出資割合はどれくらいかに注意するようにしましょう。

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