1万円から投資できる「ダーウィンファンディング」って？会社の安全性は大丈夫？メリデメ徹底解説！
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今回は、不動産クラウドファンディングサービス「ダーウィンファンディング（DARWIN funding）」について詳しく解説します。安定して平均7％ほどの利回りを提供🚀していて、1万円👛という少額から不動産投資が始められるサービスですが、「本当に安全なの？」「どんなメリット・デメリットがあるの？」
👇ダーウィンファンディングの仕組みや特徴、運営会社の安全性を判断するための情報、そして投資する際に知っておきたいポイントを徹底的に解説します。👇
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また、分散投資の観点からも複数のプラットフォームを利用することが有効です💡
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ダーウィンファンディングの特徴は？
1口1万円から投資可能
✅1万円～投資可能で初心者でも始めやすい🔰
💡他のサービスでは10万円以上の初期投資が必要な場合もある中、ダーウィンファンディングは低い投資ハードルが魅力です。
豊富な不動産開発実績をフルに生かした開発型ファンド中心
✅運営会社「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」は15年以上の不動産開発経験あり。
💡プロが運用を手掛けるため、投資家は手間をかけずに資産運用が可能です。
投資家保護の劣後出資割合が比較的高い
✅ダーウィンファンディングでは、劣後出資割合が20％以上と高めに設定されています。
💡劣後出資割合が高いということは、運営会社が損失を優先的に負担する仕組みが整っているということ。
このため、投資家の元本割れリスクが軽減されており、安心して投資を始められます。
透明性の高い運営と財務状況
✅運営会社「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」は直近3期の決算データを公表しています。
💡他のサービスでは、ログインや投資をしないと決算データを公開していないことが多いのですが、「ダーウィンファンディング」のサイトに訪れると誰でも確認できるようになっており、透明性の高い運営を行っています。
詳しい決算データ分析に関しては、
👇以下「財務状況（直近3期分）の分析」で詳しく解説しています👇
ダーウィンファンディングの「メリデメ」
メリット
✅ 少額投資が可能
💡他のサービスでは10万円以上の初期投資が必要な場合もある中、ダーウィンファンディングは1万円から投資できる点で、低い投資ハードルが魅力です。
✅高い利回り
💡想定利回りは5～8％。一部案件では最大8％と高水準。
✅劣後割合が比較的高い
💡劣後割合が高いほど、運営会社が負担する損失額が増えるため、投資家の元本割れリスクが低くなります。一般的な不動産クラウドファンディングでは、劣後割合は10～15％程度に設定されることが多い中、「20％」という割合は業界内でも比較的高水準です。
デメリット
✅元本保証なし
💡不動産クラウドファンディング全般に言えることですが、元本保証はありません。市場環境や自然災害によって損失リスクがあります。
✅実績は中程度
💡2022年8月にサービス開始したばかりであり、運用終了案件は2025年1月末時点で16件程度。
ただし、これまで元本割れ案件は発生しておらず、安全性への取り組みは評価できます。
財務状況（直近3期分）の分析
経常利益の推移
✅経常利益が継続的に増加している場合、事業が成長していると判断できます。
13期：57,432千円
14期：50,786千円
15期：54,344千円
💡考察
13期から14期にかけて経常利益が減少した背景には、不動産クラウドファンディング事業の立ち上げに伴う初期投資や運営コストの増加が影響している可能性があります。しかし、14期から15期にかけては回復傾向を示しており、不動産クラウドファンディング事業(以下、不特法事業)の成功やコスト効率化が反映されたと考えられます。不特法事業では、新規プロジェクトへの投資や運営費用が一時的に利益を圧迫することがありますが、14期８月のサービス開始後の成長基盤が構築されつつあることを示しています。
流動比率（流動資産 ÷ 流動負債 × 100）
✅流動比率の分析は、業種によっても異なりますが、目安としては120％以上を維持しているかどうかで、資金繰りの安全性を判断できます。
13期 268％
14期 170％
15期 123％
💡考察
流動比率は短期的な支払い能力を示す指標です。同社の流動比率は15期時点で123％と健全な水準を維持しています。ただし、13期から15期にかけて低下しているのは、14期８月に不特法事業をスタートさせたことが背景にあると考えられます。不特法事業では、投資家から預かった「匿名組合出資預り金」が流動負債として計上されるため、このような傾向は業界特有の事情といえます。
自己資本比率（純資産 ÷ 総資産 × 100）
✅自己資本比率の推移から、企業の長期的な債務返済能力の変化を把握できます。
13期 22％
14期 17％
15期 9％
💡考察
自己資本比率は総資産に占める純資産の割合を示し、長期的な財務健全性を測る指標です。同社では自己資本比率が低下していますが、上記で示した通り、不特法事業では投資家から預かった出資金（預り金）が負債として計上されるため、自己資本比率が低くなる傾向があります。また、新規プロジェクトへの積極的な投資や借入による事業拡大も、この低下に寄与している可能性があります。
これは不動産クラウドファンディング事業者としての成長過程で見られる一時的な現象であり、中長期的には純資産の積み上げによって改善が期待されます。
利益剰余金の推移
✅利益剰余金が増加傾向にあれば、企業が継続的に利益を蓄積していることを示します。
13期 189,425千円
14期 228,529千円
15期 229,358千円
💡 考察
利益剰余金は3期連続で増加しており、同社が継続的に利益を蓄積していることを示しています。特に13期から14期にかけて大幅に増加している点は、収益性向上や事業拡大の成果が反映されていると考えられます。15期では微増に留まっていますが、それでも安定した収益基盤を維持していることが伺えます。この点は株主や投資家にとってポジティブな要素です。
ダーウィンアセットパートナーズ株式会社の財務指標を見ると、一部で短期的な変動（経常利益減少や流動比率低下）が見られるものの、不特法事業特有の会計処理や積極的な事業拡大による影響であると考えられます。以下のポイントから、財務的には問題ないと判断して良いでしょう。
✅経常利益は13期から14期にかけて一時的に減少しておりますが、14期から15期にかけては回復傾向を示しており問題ないと言えるでしょう。
✅流動比率は120％以上を維持しており、短期的な支払い能力には問題がありません。
✅利益剰余金が着実に増加しており、中長期的な収益力と財務安定性を示しています。
✅自己資本比率低下は、不特法事業者として成長過程でよく見られる現象であり、一時的なものと捉えられます。
新ファンド「開発型23号ファンド」の概要
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劣後割合が20％と比較的高い
✅不動産クラウドファンディングでは、投資家（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）が共同でファンドに出資します。この際、損失が発生した場合には、劣後出資者である運営会社が優先的に損失を負担します。
優先出資者：個人投資家。元本と利回りの保護を優先される。
劣後出資者：運営会社。損失が発生した場合、優先的に負担する。
💡今回の新ファンド「開発型23号ファンド」は「20％」という割合で、業界内でも比較的高水準です✨💹
柴又エリアの魅力
✅投資対象物件は、京成金町線「柴又」駅から徒歩1分と好立地の物件です。
直近3年のマンションの平均売買価格は安定的に上昇しており、賃貸需要に関しても20～30代の若年層人口が安定しており、単身世帯や共働き夫婦を中心に人気のあるエリアとなっています。
「開発型23号ファンド」の概要
所在地：東京都葛飾区柴又
京成金町線「柴又」駅から徒歩1分という好立地。
募集金額：40億円
想定利回り：年率5.0％✨💹
運用期間：10ヶ月（2025年3月～12月）
募集期間：2025年2月1日～2月20日
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